Hombre con sombrero_

EL ARTE DE COLOCARSE UN SOMBRERO

ABOGADO Y ADMINISTRADOR DE FINCAS, POR LOS ILUSTRES COLEGIOS DE CADIZ

Hace unas pocas semanas estaba sentado en la terraza de un bar, en unos de esos escasos momentos de tranquilidad y paz que los Administradores de Fincas tenemos a diario. En mi mesa un periódico y un café, y de fondo, música relajante y el sonido de los árboles, lo que te invitaba a hacer ejercicios que pocas veces podemos hacer en el día a día, como desconectar, repasar tu semana o simplemente observar a tu alrededor. Me encanta observar a las personas, sus gestos, sus manías, sus expresiones al hablar, desde la distancia. Especulas con su personalidad, con sus hábitos, cómo será y hasta sacas conclusiones.

Sentado, delante mía, se encuentra el. Unos 80 años, porte elegante (con esa elegancia que solo te da la edad), tez morena, y pelo blanco. Por supuesto, bastón, sin saber si quiera si le es necesario para andar, pero como accesorio es innegable. Sus gestos son lentos, pero seguros, y sobre la mesa un sombrero, borsalino como no. Pide la cuenta, revisa la misma con mimo, y deja el dinero sobre el platillo, y se prepara para levantarse. Se coloca el bastón entre las piernas, se ciñe la chaqueta y coge el sombrero. Y comienza el baile entre la prenda y su pelo: lo deja caer, lo acomoda, lo ladea, pero no lo deja quieto. Se lo aprieta un poco y le da un toque sobre el pico y cuando parece terminar, lo golpea sobre la corona, para darle su forma final. Se levanta, y de forma pausada y elegante, se marcha.


Todo es hipnótico. En esta sociedad actual, donde las prisas, las carreras, las pantallas de los móviles y ordenadores lo marcan todo, ver a alguien sin prisa por colocarse un sombrero es, cuanto menos, lo mas relajante de la mañana. Pero lo mas significativo es darse cuenta de un detalle: el sombrero cae sobre su cabeza como si hubiera caído por accidente, como si el no hubiese hecho nada para colocárselo, así, al azar, en esa posición.

Hace mas tiempo, meses ya, quizás algún año, una conocida empresa de ascensores me invitó a visitar sus instalaciones en el norte del país, por conocer cómo se hacían las cosas en su casa. Además de lo interesante de la visita, y de realmente abrirme los ojos de como se trabaja en este nuestro país, me quedo con una frase que uno de los comerciales de la empresa me dijo mientras nos tomábamos un vino, posterior a la visita. Hablábamos sobre el trabajo de mantenimiento de los ascensores, dentro de todos los servicios de las comunidades, y la invisibilidad de este, además de considerarse caro en muchos casos. Después de aportar muchas opiniones, me dijo “Quizás, el dinero que se paga por mantener el ascensor es para precisamente no ver al mantenedor. Este hace su trabajo, y el ascensor funciona, y si no lo hiciera, dejaría de funcionar. Por eso se cobra”. Así de sencillo, la rueda gira y gira, sin saber cómo, pero sigue girando.


El trabajo del Administrador de Fincas (y muchas de las empresas de servicios alrededor de las Comunidades de Propietarios) es como el arte de colocarse un sombrero. Nosotros hacemos nuestro trabajo, en la mayoría de los casos sin ser vistos, sin notarse, sin que tenga relevancia, y muchas veces desagradecido, pero la Comunidad sigue rodando. Es cierto que una o dos veces al año nos reunimos con todos los vecinos, se presentan las cuentas, se abren tertulias, se toman decisiones, pero la mayoría de semanas al año nuestro trabajo es silencioso, es un trabajo de perfilar el sombrero, de acomodarlo, de golpearlo hasta que este coge la forma adecuada, y si bien no siempre dejaremos el sombrero perfecto, nos tomaremos nuestro tiempo para que intente quedar de la forma mas elegante posible, con las armas que tenemos en nuestras manos.


Las Comunidades de Propietarios cada vez son “empresas” mas difíciles de gestionar. Cada año se actualizan obligaciones, fiscales y materiales, nuevas sobre las mismas. Salen a la luz nuevas adaptaciones legislativas, desconocidas para la mayoría de los ciudadanos, y casi ninguna sale en la televisión de manera efectista, sino son aburridos textos legislativos que solo un Administrador de Fincas colegiado puede conocer, porque es nuestro colegio el que nos prepara para ello, al igual que el Colegio de Arquitectos o de Enfermería, por poner algunos ejemplos, los mantiene en continua actualización técnica en cada uno de sus campos.

Aunque parece una perogrullada, el hecho de que una Comunidad de Propietarios sea llevada por un particular es cuanto menos temerario, no por la buena fe o cariño de dicho particular, que sin duda será la mejor, sino por el desconocimiento inocente, y las consecuencias que este puede traer para la Comunidad y para el propio desconocedor.

Igualmente temerario es que se le asigne dicha función a algún profesional no adecuado, y que venden sus servicios como Administradores de Fincas, no siendo más que meras empresas de servicios encubiertas, que realmente desean captar al cliente con otros objetivos, pero sin la preparación ni titulación adecuada.


El Administrador de Fincas colegiado no puede satisfacer a todos los clientes, no puede sonreír 24 horas al día, no puede hacer trucos de magia, y ni siquiera podrá ser perfecto en todos sus actos, pero lo que si garantiza es un trabajo serio y responsable. Un trabajo honesto, sin lados oscuros. Un trabajo del día a día, en silencio, por el bien de la Comunidad, de todos y cada uno de sus clientes, desde la luz encendida de su despacho cuando todas están apagadas. Colocando el sombrero, poco a poco en su sitio.

Prvacidad de datos

La protección de datos y la Administración de Fincas.

La labor del administrador de fincas colegiado como asesor/gestor de las comunidades de propietarios, implica que debe manejar datos de carácter personal de los comuneros. La base principal que lleva al administrador de fincas a gestionar la protección de datos de una comunidad es su indiscutible papel como encargado de tratamiento y responsable de los datos que constan en sus archivos y programas de gestión.

Camara de videovigilancia en comunidad de propietarios

¿Cuál es la responsabilidad del administrador de fincas como encargado de tratamiento?

El administrador de fincas debe tener formación en materia de protección de datos, con el fin de facilitar a las comunidades que administre toda la información que precisen para adecuar sus tratamientos de datos de carácter personal a la normativa de protección de datos. Dicha información y asesoramiento debe referirse tanto a la actividad interna y ordinaria de la comunidad, como a la relativa a la contratación de obras, bienes y/o servicios con proveedores y empresas suministradoras.

Los puntos principales para cumplir con la normativa vigente son los siguientes:

  1. Realizar un Registro de actividades de tratamiento
  2. Elaborar un análisis de riesgos
  3. Firmar los contratos con terceros (Encargados de Tratamiento)
  4. Elaborar posibles textos legales para páginas web.
  5. Obtener el consentimiento de los propietarios
  6. Facilitar los derechos de los usuarios
  7. Firmar los contratos con los empleados (confidencialidad)

¿Qué es un Registro de Actividades del Tratamiento (RAT)?

La nueva LOPDGDD 3/2018 suprime la obligatoriedad de inscribir el registro de las actividades de la comunidad en el fichero de la AEPD, sin embargo, responsables y encargados deben mantenerlos por inscrito, incluyendo datos tales como:

  • Nombre y datos de contacto del responsable (o representante).
  • Fines del tratamiento.
  • Categorías de datos.
  • Descripción de las medidas técnicas y organizativas de seguridad.
  • Categorías de destinatarios de comunicaciones, incluidos terceros países u organizaciones internacionales.
  • Transferencias internacionales. Documentación de garantías adecuadas en el caso del art. 49.1, párrafo segundo RGPD.
  • Cuando sea posible, plazos previstos para la supresión de las diferentes categorías de datos.

La base de legitimación para el tratamiento de los datos por parte del administrador debe quedar definida en un contrato de encargo de tratamiento, siendo ésta principalmente, la gestión ordinaria de los asuntos de la comunidad.

Los datos a tratados, así como su finalidad deben ser siempre con la finalidad anteriormente descrita, es decir, la gestión propia de la comunidad. En caso de agregar una distinta (ejemplo: cámaras de videovigilancia) debe ser gestionada atendiendo a su base de legitimación.

En cualquier caso es necesaria la revisión permanente del tratamiento, limitación y finalidades de los tratamientos para el correcto cumplimiento de la normativa, para lo que el administrador de fincas colegiado debe contratar una empresa especializada, que cuente con profesionales expertos en protección de datos que le presten un servicio continuado de asesoría a las comunidades de propietarios clientes de su despacho profesional, en esta materia tan especializada y sensible

Voltios

El coche eléctrico en la comunidad de propietarios. Consejos.

En estos días se va a celebrar en Madrid la Cumbre del clima y para asistir a ella, a la activista Greta Thunberg se le ha ofrecido viajar en coche eléctrico desde Lisboa a Madrid. Corren tiempos de cambio y evolución vertiginosos, y ello unido a la creciente preocupación de la población con los cambios climáticos, provocará que cada vez el coche eléctrico se vaya imponiendo con más fuerza a las versiones de gasolina o diésel que actualmente conocemos.

Con esto surge una pregunta, si queremos comprar un coche eléctrico, ¿podré cargarlo en mi garaje comunitario?, ¿Cómo se puede realizar esta instalación y quien debe hacerla?, ¿Cómo puedo solicitar a mi comunidad de propietarios la instalación de un punto de recarga?.

Vamos a tratar de aclarar estas cuestiones, con las condiciones existentes en el momento actual, las cuales probablemente vayan cambiando en los próximos años en función de las demanda de los ciudadanos de este tipo de vehículos.

¿Está mi edificio adaptado para poder cargar un vehículo eléctrico?.

En general los edificios no están adaptados con puntos de recarga para coche eléctrico. La obligación para este tipo de instalaciones únicamente afecta a  los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal construidos a partir de Junio de 2.015 tienen la obligación de disponer de conducciones principales por zonas comunitarias que posibiliten la realización de derivaciones hasta las estaciones de recarga. Los edificios que se construyan a partir de 2.020, según directiva comunitaria si deberán tener un mínimo de 10 plaza de garaje equipadas con preinstalación para puntos de recarga de coche eléctrico. 

¿Quién puede realizar esta instalación y cómo debe hacerla? 

Este tipo de instalaciones, como toda instalación eléctrica nueva solamente pueden hacerla instaladores eléctricos autorizados y deberá hacerse conforme a los requisitos que establece el Reglamento Electrotécnico de baja tensión.

En cuanto a cómo debe hacerse esta instalación, la respuesta es más compleja, ya que se plantean varias opciones:

  • Edificio construido a partir de junio de 2.015: Debe contar con preinstalación para poder instalar la derivación del punto de recarga, por lo que en este caso es muy sencillo.
  • Edificio anterior a la fecha indicada y que no cuenta con preinstalación: Es necesario realizar instalación nueva desde el contador hasta la plaza de garaje en la que se quiera montar el punto de recarga. 
    • Opción 1: Si el interesado dispone de vivienda en el mismo edificio que en el que tiene el garaje, podría conectar la línea al contador de su vivienda. Esta opción, desde el punto de vista comunitario nos parece poco recomendable porque a la larga generaría multitud de instalaciones por el techo del garaje.
    • Opción 2: Conexión de toma de corriente privativa instalando un nuevo contador. Esta opción es compleja y costosa, ya que implica redacción de proyecto e instalación de nuevo contador en el cuarto centralizado de contadores de luz, que deberá disponer de espacio para ello en la batería y montar instalación nueva desde ese contador nuevo hasta la plaza privativa en la que se quiere instalar el punto de recarga
    • Opción 3: Gestores de carga: Actualmente ya hay empresas que prestan servicio de asumir el coste de instalación de contador propio en la comunidad y realizar la instalación desde este contador hasta la plaza que lo solicite. Lógicamente esta opción a priori es más económica pero a la larga supone un nuevo canon o servicio a pagar a dicha empresa aparte del consumo eléctrico.
    • Opción 4: Si hay varios interesados, o la comunidad es previsora en esta cuestión, lo más recomendable sería instalar una línea desde el contador comunitario, es decir preparar una instalación a la que posteriormente los interesados pudiesen conectar derivaciones de sus puntos de recarga. Esta opción es la que nos parece más recomendable, por la demanda que en un futuro tendrán este tipo de instalaciones, pero debe contar con la aprobación de la comunidad.

¿Cómo puedo solicitar a mi comunidad de propietarios la instalación de un punto de recarga?.

La instalación de puntos de recarga de coche eléctrico está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.5: “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”  Para esta instalación en la plaza de garaje privativa solo es necesario comunicarlo a la comunidad de propietarios. Lógicamente se deberán cumplir los requisitos antes explicados – que la corriente se tome desde contador privativo y que la instalación la haga conforme al reglamento electrotécnico de baja tensión -. Para ello deberá dirigirse una comunicación de forma fehaciente a la comunidad de propietarios a través de su administrador de fincas colegiado, o en su caso al secretario o presidente de la comunidad.

Si lo que se quiere es proponer la instalación de nueva línea para conectar derivaciones de puntos de recarga, será necesario solicitar que se trate este punto en el Orden del día de una Junta de propietarios, mediante escrito dirigido al presidente de la comunidad (Art. 16.2 LPH). La comunidad deberá debatir y en su caso aprobar la instalación. Se considera que se trata de una instalación se monta para aprovechamiento privativo de uno o varios propietarios, por lo que para su adopción el acuerdo deberá contar con el voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación. El coste de esta instalación, su conservación y mantenimiento posterior solo afectará a los que votasen a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad deseasen aprovechar el uso de esta instalación podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiese correspondido actualizado con el correspondiente interés legal (Art. 17.1 y 17.3LPH).

Por último, considero necesario tener en cuenta las Ayudas públicas que para este tipo de instalaciones se puedan obtener. El Plan Moves regula ayudas para la adquisición de vehículos y la instalación de puntos de recarga, que serán gestionados a través de las comunidades autónomas. En el caso de Andalucía, los incentivos están regulados mediante el RD72/2.019 de 15 de Febrero  y la Resolución de 11 de Abril de 2.019 por la que se convocan las ayudas del programa Moves en Andalucía, que contemplan ayudas de hasta el 40% del importe con un máximo de 100.000 € y se gestionan a través de empresas instaladoras adheridas. Mas info en www.agenciaandaluzadelaenergia.es 

Si tienes dudas que afectan a tu comunidad de vecinos, puedes ponerte en contacto con nosotros. Resolvemos todas tus dudas al momento.

Rafael Sánchez Limón. Licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, Abogado y Administrador de fincas con despacho desde el 2.004.  Vocal de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Cádiz. Gracias por leerme.