Aceptacion

HABLEMOS DE LA ACEPTACIÓN

El duelo, por desgracia, es una expresión que siempre nos recuerda a la perdida de una persona, o a su fallecimiento. Lo usamos en la mayoría de los casos cuando un familiar, o alguien cercano se marcha para siempre, y asimilado a ese tiempo que los que nos quedamos aquí debemos pasar de manera (cuasi obligatoria), aunque según cada caso, cada persona, sea quien se va o sea quien se queda, nos haga usar nuestras armas como mejor sepamos hacerlo, para pasar cuanto antes ese dolor. Pero es sano para la mente (y el corazón) tener la conciencia de que el duelo es aplicable a muchos entornos diferentes, y que cada uno debe desarrollarlo como mejor entienda su cuerpo. Porque al final el duelo es la sensación que se nos queda tras la perdida, TRAS CUALQUIER PERDIDA.

Existen numerosos estudios sobre las fases del duelo. Algunos teóricos apuntan a mas o menos fases. Algunos las ordenan de una forma, y otros de otras… Pero en resumen se podría hablar de cinco grandes fases del duelo: LA NEGACIÓN, LA IRA, LA NEGOCIACIÓN, LA DEPRESIÓN, Y LA ACEPTACIÓN. Todos, llegados a este punto, dejaremos de leer, levantaremos la cabeza, y recordaremos como hemos pasado nuestros duelos (porque al final todos de alguna manera hemos pasado por ese proceso), y aunque en otro orden, o incluso pasando dos o tres veces por fases alternas, LAS FASES SIEMPRE SE DAN. Es una triste realidad, pero es axiomático, y aunque algunos dirán que a ellos no le afectará o que pasarán de puntillas, alguna o todas estas fases llegarán.

La negación y la ira son las mas recurrentes. Al fin y al cabo, el ser humano es un animal racional desde hace relativamente poco tiempo, y sus instintos más básicos le hacen pelear, le hacen combatir contra lo natural. “No puede estar pasando”, “Esto no es así”, “A mi no me pasan estas cosas”, o atacar a todos menos al ego es lo mas habitual, porque no deja de ser LO MAS FÁCIL.

La negociación no deja de ser una extensión de lo anterior: al negadlo todo, e intentar pelear, negocio con la vida que todo se puede quedar igual, o que cambiando esto y esto, todo saldrá bien. Pero no siempre trae buenos resultados, ya que hay elementos inamovibles, o que la propia negación del negociante hace que el resultado sea nefasto. Aunque a veces es necesario.

Quizás la fase de la depresión es la que todos esperan ansiosos, porque es la lógica. Es la natural, la imagen del hombre, rodilla en tierra, con la cabeza agachada. La de los hombros cargados, y la cara arrugada. Pero no es donde debemos sentirnos cómodos, no es la adecuada, es solo otra fase.

Pero este articulo va sobre LA ACEPTACIÓN…

Me gusta mucho hablar con compañeros de profesión. Los primeros años de mi carrera no lo entendí así, por falta de tiempo, o quizás, por tiempo mal invertido, pero tratar con otros Administradores de Fincas y Abogados te da una visión global de tu despacho. Te llena vacíos que crees llenos… Te ilumina salones que crees con luz… Y eso es vida donde no la hay. Porque esta es una profesión muy solitaria. No solo por estar solo en tu despacho (aunque tengas grandes compañeros de despacho), sino porque ante el cliente eres tu, solo tu, en reuniones muchas veces de decenas de personas, que te miran, te atienden, te interrogan, y en algunos casos, te entristecen con sus comentarios.

La mayoría de los compañeros con los que he tenido el placer de hablar en estos últimos meses y años post-pandemia me hablan sobre el cambio en la mentalidad de la clientela. Todos lo pasamos muy mal con esos meses de dolor y perdidas, y eso, en mayor o menor medida supuso pasar un duelo para todos. Muchos no lo aceptábamos, y a muchos nos enfadaba esa situación, pero estaba ahí, e iba a estar con nosotros. Es mas, éramos muchos los que pensábamos que cambiaría nuestras vidas para siempre, y por suerte no fue del todo así (aunque se llevara por delante miles y miles de vidas amigas…)

Pero si ha traído un cambio en la mentalidad de muchos clientes. Y eso debe ser asumido como un cambio paradigmático en la profesión. En mi caso me ha supuesto la perdida de varios clientes, y me ha llevado un tiempo de duelo, el cual ha pasado por todas y cada una de las fases expuestas, pero al final, y es una cuestión obligada, es adaptarte y seguir caminando.

Un viejo amigo y mentor me dijo en una ocasión: “Mi vida me ha dado tantas lecciones que me he tropezado en casi todas las piedras del camino. Se donde están, y las tengo marcadas en un mapa. Si quieres, puedes tropezarte en alguna de ellas, y es mas, creo que te convendría hacerlo… Pero, ¿para que te vas a tropezar en todas cuando yo te las tengo ya marcadas, y te enseñaré el camino…? Ándale a mi lado, y te guiaré”

Sin querer parecerme a él, le digo al lector de este artículo que al final del camino no hay más secreto que ACEPTAR, ANDAR, SACUDIRTE EL BARRO Y SEGUIR CAMINANDO. Para que llorar, gritar, o pensar que toda la culpa la tienen los clientes (sin los que no tiene absolutamente ningún sentido nada de lo que hacemos), si al final ellos pedirán y nosotros tendremos que ir adaptando nuestros despachos, la tecnología, nuestras comunicaciones, etc… a sus necesidades. Debemos saber crecer con los tiempos. Debemos saber darle al cliente lo que nos pide.

Pero si debemos NEGOCIAR, y eso debemos hacerlo como unidad, como grupo. No todo es concebible, y menos a cualquier precio. Como decía otro compañero en la radio hace poco, los Administradores de Fincas cada vez hacemos mas cosas, a menor precio. Y eso no es posible. Quizás una premisa que los clientes deben entender es la siguiente: si se le cobra 3 o 4 euros por gestionar su vivienda, el Administrador solo puede ganar por volumen. Es decir, debe tener 1.000 viviendas para poder ganar 3.000 euros, sin contar con que debe pagar impuestos, empleados, alquileres, servicios, programas… Con lo que más bien deberá tener 2.000 viviendas… Pero cada una de ellas quiere ese trato exclusivo y único que has prometido darle, y que el Administrador desea dar. Y que cada vez es más complicado ejecutar.

Quizás el problema sea ese. Quizás sea lógico entender que si un banco o una compañía eléctrica multinacional con miles de millones de beneficios sube constantemente sus servicios, una empresa local, de 2 o 3 empleados no puede estar siempre bajando los suyos, y en una pelea constante con el cliente porque tal compañero o tal despacho se lo deja a la mitad de precio, sino que debe señalar su valía, debe hacer saber lo que vale, lo que cuesta su tiempo, su atención, para que la misma sea bien recibida, sea aplaudida, porque si no será denostada.

Porque entre aCEptación y aDAptación solo varían dos letras… Piénsalo…

Honor en la profesiond e administradores de fincas

¿COMO COBRAR EL HONOR?

ROBERTO SANCHEZ CASAS
ABOGADO Y ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO

La relación de un asesor con su cliente, sea del campo que sea, siempre debe ser desde la base de la confianza. Sin esta, no existe relación. Al menos, una relación sólida. Asesores fiscales o laborales, Abogados, o Administradores de Fincas se dedican a asesorar a sus clientes, indicándoles cuales son las normas del juego, barajando las cartas, y repartiéndolas en el orden adecuado, para que estos, una vez repartidas sobre un tapete, rojo e impoluto, decidan como quieren jugarlas. Habrá veces que no podrán ni siquiera tirarse órdagos, porque solo habrá una jugada posible; pero habrá otras ocasiones donde las diferentes cartas descubiertas te darán múltiples opciones de jugadas. Y ahí, el papel del asesor es fundamental: indicar la apuesta menos arriesgada, adivinar la jugada perfecta para el jugador es el trabajo del perfecto crupier.

Pero juguemos a un juego juntos. Imaginemos otros trabajos, en otros campos, que no todos le infieren un carácter de asesor, pero que visto con los ojos del que firma este escrito, no difiere mucho de la misma escena. En esta visión, la puerta de la consulta del Dr. X se abre, y un señor, altamente molesto por esa tos recurrente, que arrastra ya desde hace meses, y que es para él una carga pesada en su día a día, va a hablar con su “asesor en asuntos del cuerpo” para que le indique, después de realizarse esas pruebas, que camino debe tomar. El afable Dr. X, preocupado por lo que lee en los resultados, y tras años advirtiendo a su ya amigo y paciente que deje el tabaco, le comunica que por desgracia han localizado una pequeña mancha, que adelanta el peor de los diagnósticos posibles. Le insiste en que debe dejar de fumar de forma inmediata, y comenzar a realizar ejercicios diarios. Además, le receta dos medicamentos, y una dieta equilibrada. Y tratamiento contra el cáncer urgente, que comenzaría en una semana. Si no, en breve, el resultado será el peor de los posibles. Cuando sale de la consulta, apesadumbrado, por la mala noticia, nuestro protagonista se para en las escaleras de la consulta, y tras dos o tres minutos de digerir la noticia, se dice: “voy a escoger la opción de la dieta sana, pero no la de dejar de fumar, y no me daré tratamiento alguno. Yo opino que así me curare seguroel asesor me ha aconsejado, pero mi decisión es esta, y seguro que sale bien”…

Creo que estaremos de acuerdo en que nadie pensaría así. Porque ese “asesor en asuntos del cuerpo” es su Médico, la persona que vela por nuestra salud. Igual que el “asesor en asuntos técnicos de edificios” se resumen en el nombre de Arquitecto. Profesiones respetadas, y que nada mas ser nombradas rodean su nombre de la certeza de que su afirmación es ley, que su consejo deberá ser llevado a cabo, o las consecuencias serán nefastas.

Los Administradores de Fincas colegiados somos los asesores de las Comunidades de Propietarios. Se estima que un 85% de los españoles viven en régimen de Comunidad de Propietarios, con lo que un asesor de ese campo no es baladí, y el cambio normativo y fiscal constante, aparte de las continuas ayudas que de forma periódica surgen, hacen que la actividad constante de reciclaje del Administrador de Fincas se convierta en primordial, jugando el Colegio un papel fundamental en esta formación continua (punto para otro artículo aparte son los profesionales no colegiados, que vienen de la mano de falta de formación, y sobre todo falta de responsabilidad en sus actuaciones…). Somos contables, somos secretarios, somos juristas, y somos mediadores, pero en el día a día somos amigos, somos psicólogos, somos reparadores, somos conciliadores, y somos solucionadores de problemas. Nuestra función es que todo

funcione, al menor coste posible y de la forma mas rápida y eficiente posible. Y siempre con una sonrisa en la cara.

Esta maldita pandemia que nos ha asolado ha mermado también la moral de clientes y asesores. Ha sido demasiado duro para todos, han sido demasiadas las perdidas, han sido demasiados los puestos destruidos, han sido muchas las lagrimas caídas, y no todos tienen piel suficiente para ponerse en la de los demás. Pero el respeto por el prójimo es siempre necesario, y el Administrador de Fincas siempre velará por el bien del edificio, con los principios primarios de honestidad y transparencia. Recibir determinados envites, en determinadas reuniones, sin razón alguna, en la gran parte de los casos, no es asumible para un profesional que se desvive, día a día por sus clientes. La mayoría de los clientes son clientes agradecidos, y amables, además de personas educadas, pero aquellos que deciden verter determinadas palabras, en reuniones públicas, que para algunos suponen solo graciosa broma o chascarrillo con su vecino, para el profesional, que se hace valorar y pelea cada reunión como si fuera la primera, se clavan en pecho como puñal envenenado. Y esa falta al honor, ese ataque sin sentido cada vez se podría normalizar más, de no frenarse a tiempo. ¿Qué parte de los honorarios de una Comunidad se asignan a pagar el honor del Administrador? ¿Cómo se valora el HONOR… CUANTO VALE?. En mi caso no tiene forma de pagarse. Existen límites, y no existe precio alguno para pagar pasaportes a determinadas fronteras.

Pero, ¿quién pone el límite? Si el cliente díscolo cada vez mas normaliza ese trato, y el Administrador no se hace valer (los Juzgados están totalmente colapsados y no perderé el tiempo en estotengo yo tiempo para aquelloda igual, ya aprenderá) la excepcionalidad se convertirá en costumbre. Y le cubrirá un manto de justicia, porque ira añadido al cargo que debamos soportar ese trato (ya me ha pasado que se me diga que debo aguantarme, que para eso se me paga…) y la realidad es que el respeto mutuo es mucho mas sencillo, y que la relación asesor y asesorado debe ser de confianza mutua, y que si en algún momento esta se pierde, se debe romper la relación, pero nunca, en ningún concepto, faltar al honor de la profesionalidad, la cual fue construida, piedra a piedra durante años, y puede ser tirada en una sola jornada.

Porque el honor si vale, y se contabiliza en todo lo que el profesional vale, todo su peso en monedas.

Patata Caliente

LA PATATA CALIENTE

ROBERTO SANCHEZ CASAS 

ABOGADO Y ADMINISTRADOR DE FINCAS, POR LOS ILUSTRES COLEGIOS DE CADIZ

Parece que ya está pasando… bueno, en realidad no es así. Nada ha  pasado, nada podrá pasar nunca, y ni mucho menos olvidarse. Son muchos los que  no están ya, y eso nunca podrá pasar. Es mucho lo que se ha perdido, los negocios  perdidos, el dinero invertido, y eso no podrá pasar… Son muchos los errores cometidos,  la falta de reacción y las palabras equivocadas… y eso no debería poder pasar. 

La figura del Administrador de Fincas es de todos conocida, y de todos  desconocida. Quizás todos tengan un amigo Administrador, o alguno le gestiona su  casa. Quizás todos sepamos las funciones básicas de un Administrador, y sobre todo,  muchos conocen las obligaciones del mismo. En España existen mas de 15.000  Administradores de Fincas Colegiados, que durante toda la pandemia han estado  ejerciendo como Administrador, pero también han estado ejerciendo como amigo,  como psicólogo, como cuidador, al otro lado del teléfono, mandando mensajes  tranquilizadores, ayudando… Porque no se nos puede olvidar que esta pandemia ha  golpeado muy duro en aquellas familias y personas que menos recursos económicos o emocionales tenían, y con los que mas pendiente se tenía que estar. Y se ha hecho  sin peso en las espaldas, porque ese saco no pesaba. 

Pero desde el primer momento se ha echado de menos un desarrollo  legislativo lógico para atajar un problema que, literalmente, nos afectaba al día a día:  las reuniones de Comunidad, obligatorias por un lado al menos una vez al año, para  tratar asuntos tan necesarios como las cuentas, cuotas o posibles obras a acometer,  no se podían desarrollar por otro lado, debido a las limitaciones de reunión, a las altas  tasas de contagios, y simple, y llanamente, al puro y más instintivo miedo. Las  decisiones normativas llegaban, de forma genérica, y nosotros debíamos aplicarlas,  encajándolas como una pieza de puzle a la que le falta una esquina. Y teníamos al  otro lado del teléfono a propietarios que, en su día a día, solicitaban decisiones que  no podíamos tomar, y donde no se nos apoderaba para ello. 

Cuando estudié Derecho, una de las cosas que mas me gustaba es que  en la Ley se encuentra todo: no existen huecos. Pueden existir vacíos legislativos, pero  son llenados por otras leyes, superiores, inferiores, anteriores, de desarrollo… pero algo  te dirá que tienes que hacer. No existen huecos porque el sistema está ideado para  que no existan, y porque si existieran, se daría el caos.  

Pero parece que el día a día de las Comunidades de Propietarios no era  tan importante. Y no se dio el caos, gracias a Dios. Y no se dio por la voluntad de los  propietarios, que entendieron de la volatilidad de la situación. Y no se dio porque los  Administradores de Fincas, encima de un alambre fino extendido por las azoteas de  todos los edificios, con una larga vara de madera, fueron haciendo un difícil equilibrio  de pretil en pretil, para conseguir que todo saliera lo mejor posible. Pero eso no debió suceder así… Se debió legislar clara y específicamente, para que ese alambre, al  menos, hubiese sido mas gordo. 

El Legislador (con mayúsculas, porque, aun así, sigo pensando en el peso  de tal figura) debió pensar, aun en su propio caos, en la figura de las Comunidades  de Propietarios, y eso no sucedió, y aun hoy no sucede en gran medida. Nos regula

una Ley que data de 1960, y que, a base de remiendos, parches, y esteroides, vive  en 2021, y cada nueva revisión es aplaudida como el agua después de un desierto  recorrido cuarenta años. Y no debía ser así… 

El Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptaron medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la  finalización de la vigencia del Estado de Alarma, nos dio un arma. Así se traduce. En  resumen, entre otras decisiones, dijo que hasta Enero del 2.022 eximia a las  Comunidades de la obligatoriedad de realizar reuniones ordinarias. Y daba soluciones  para realizar otro tipo de reuniones alternativas, via telemática, o de manera diferida. 

En realidad, lo que estaba diciendo es: decide tu. Tienes el arma, pero  enfréntate tu a los propietarios o Presidentes que te solicitan reunión, y ya verás si la  haces o no. Realmente, lo que suponía era entregar la patata caliente al  Administrador. La normalidad estaba llegando, la hostelería se estaba abriendo,  podías ir a una boda, podías ir a ver a tu equipo al estadio, pero ¿no puedes hacer tu  reunión de Comunidad? ¿Es el Administrador el que te está impidiendo o permitiendo  hacerla? Esa patata caliente supone un peso mas en una espalda que ya está curvada con 18 meses de sacos de arena. 

Pero la pura realidad es que la patata caliente no siempre debe recaer en  el autónomo, o en el pensionista, o en el profesional que ejerce sus funciones  haciendo malabares. La patata no debería de estar ni siquiera caliente…

Hombre con sombrero_

EL ARTE DE COLOCARSE UN SOMBRERO

ABOGADO Y ADMINISTRADOR DE FINCAS, POR LOS ILUSTRES COLEGIOS DE CADIZ

Hace unas pocas semanas estaba sentado en la terraza de un bar, en unos de esos escasos momentos de tranquilidad y paz que los Administradores de Fincas tenemos a diario. En mi mesa un periódico y un café, y de fondo, música relajante y el sonido de los árboles, lo que te invitaba a hacer ejercicios que pocas veces podemos hacer en el día a día, como desconectar, repasar tu semana o simplemente observar a tu alrededor. Me encanta observar a las personas, sus gestos, sus manías, sus expresiones al hablar, desde la distancia. Especulas con su personalidad, con sus hábitos, cómo será y hasta sacas conclusiones.

Sentado, delante mía, se encuentra el. Unos 80 años, porte elegante (con esa elegancia que solo te da la edad), tez morena, y pelo blanco. Por supuesto, bastón, sin saber si quiera si le es necesario para andar, pero como accesorio es innegable. Sus gestos son lentos, pero seguros, y sobre la mesa un sombrero, borsalino como no. Pide la cuenta, revisa la misma con mimo, y deja el dinero sobre el platillo, y se prepara para levantarse. Se coloca el bastón entre las piernas, se ciñe la chaqueta y coge el sombrero. Y comienza el baile entre la prenda y su pelo: lo deja caer, lo acomoda, lo ladea, pero no lo deja quieto. Se lo aprieta un poco y le da un toque sobre el pico y cuando parece terminar, lo golpea sobre la corona, para darle su forma final. Se levanta, y de forma pausada y elegante, se marcha.


Todo es hipnótico. En esta sociedad actual, donde las prisas, las carreras, las pantallas de los móviles y ordenadores lo marcan todo, ver a alguien sin prisa por colocarse un sombrero es, cuanto menos, lo mas relajante de la mañana. Pero lo mas significativo es darse cuenta de un detalle: el sombrero cae sobre su cabeza como si hubiera caído por accidente, como si el no hubiese hecho nada para colocárselo, así, al azar, en esa posición.

Hace mas tiempo, meses ya, quizás algún año, una conocida empresa de ascensores me invitó a visitar sus instalaciones en el norte del país, por conocer cómo se hacían las cosas en su casa. Además de lo interesante de la visita, y de realmente abrirme los ojos de como se trabaja en este nuestro país, me quedo con una frase que uno de los comerciales de la empresa me dijo mientras nos tomábamos un vino, posterior a la visita. Hablábamos sobre el trabajo de mantenimiento de los ascensores, dentro de todos los servicios de las comunidades, y la invisibilidad de este, además de considerarse caro en muchos casos. Después de aportar muchas opiniones, me dijo “Quizás, el dinero que se paga por mantener el ascensor es para precisamente no ver al mantenedor. Este hace su trabajo, y el ascensor funciona, y si no lo hiciera, dejaría de funcionar. Por eso se cobra”. Así de sencillo, la rueda gira y gira, sin saber cómo, pero sigue girando.


El trabajo del Administrador de Fincas (y muchas de las empresas de servicios alrededor de las Comunidades de Propietarios) es como el arte de colocarse un sombrero. Nosotros hacemos nuestro trabajo, en la mayoría de los casos sin ser vistos, sin notarse, sin que tenga relevancia, y muchas veces desagradecido, pero la Comunidad sigue rodando. Es cierto que una o dos veces al año nos reunimos con todos los vecinos, se presentan las cuentas, se abren tertulias, se toman decisiones, pero la mayoría de semanas al año nuestro trabajo es silencioso, es un trabajo de perfilar el sombrero, de acomodarlo, de golpearlo hasta que este coge la forma adecuada, y si bien no siempre dejaremos el sombrero perfecto, nos tomaremos nuestro tiempo para que intente quedar de la forma mas elegante posible, con las armas que tenemos en nuestras manos.


Las Comunidades de Propietarios cada vez son “empresas” mas difíciles de gestionar. Cada año se actualizan obligaciones, fiscales y materiales, nuevas sobre las mismas. Salen a la luz nuevas adaptaciones legislativas, desconocidas para la mayoría de los ciudadanos, y casi ninguna sale en la televisión de manera efectista, sino son aburridos textos legislativos que solo un Administrador de Fincas colegiado puede conocer, porque es nuestro colegio el que nos prepara para ello, al igual que el Colegio de Arquitectos o de Enfermería, por poner algunos ejemplos, los mantiene en continua actualización técnica en cada uno de sus campos.

Aunque parece una perogrullada, el hecho de que una Comunidad de Propietarios sea llevada por un particular es cuanto menos temerario, no por la buena fe o cariño de dicho particular, que sin duda será la mejor, sino por el desconocimiento inocente, y las consecuencias que este puede traer para la Comunidad y para el propio desconocedor.

Igualmente temerario es que se le asigne dicha función a algún profesional no adecuado, y que venden sus servicios como Administradores de Fincas, no siendo más que meras empresas de servicios encubiertas, que realmente desean captar al cliente con otros objetivos, pero sin la preparación ni titulación adecuada.


El Administrador de Fincas colegiado no puede satisfacer a todos los clientes, no puede sonreír 24 horas al día, no puede hacer trucos de magia, y ni siquiera podrá ser perfecto en todos sus actos, pero lo que si garantiza es un trabajo serio y responsable. Un trabajo honesto, sin lados oscuros. Un trabajo del día a día, en silencio, por el bien de la Comunidad, de todos y cada uno de sus clientes, desde la luz encendida de su despacho cuando todas están apagadas. Colocando el sombrero, poco a poco en su sitio.

Prvacidad de datos

La protección de datos y la Administración de Fincas.

La labor del administrador de fincas colegiado como asesor/gestor de las comunidades de propietarios, implica que debe manejar datos de carácter personal de los comuneros. La base principal que lleva al administrador de fincas a gestionar la protección de datos de una comunidad es su indiscutible papel como encargado de tratamiento y responsable de los datos que constan en sus archivos y programas de gestión.

Camara de videovigilancia en comunidad de propietarios

¿Cuál es la responsabilidad del administrador de fincas como encargado de tratamiento?

El administrador de fincas debe tener formación en materia de protección de datos, con el fin de facilitar a las comunidades que administre toda la información que precisen para adecuar sus tratamientos de datos de carácter personal a la normativa de protección de datos. Dicha información y asesoramiento debe referirse tanto a la actividad interna y ordinaria de la comunidad, como a la relativa a la contratación de obras, bienes y/o servicios con proveedores y empresas suministradoras.

Los puntos principales para cumplir con la normativa vigente son los siguientes:

  1. Realizar un Registro de actividades de tratamiento
  2. Elaborar un análisis de riesgos
  3. Firmar los contratos con terceros (Encargados de Tratamiento)
  4. Elaborar posibles textos legales para páginas web.
  5. Obtener el consentimiento de los propietarios
  6. Facilitar los derechos de los usuarios
  7. Firmar los contratos con los empleados (confidencialidad)

¿Qué es un Registro de Actividades del Tratamiento (RAT)?

La nueva LOPDGDD 3/2018 suprime la obligatoriedad de inscribir el registro de las actividades de la comunidad en el fichero de la AEPD, sin embargo, responsables y encargados deben mantenerlos por inscrito, incluyendo datos tales como:

  • Nombre y datos de contacto del responsable (o representante).
  • Fines del tratamiento.
  • Categorías de datos.
  • Descripción de las medidas técnicas y organizativas de seguridad.
  • Categorías de destinatarios de comunicaciones, incluidos terceros países u organizaciones internacionales.
  • Transferencias internacionales. Documentación de garantías adecuadas en el caso del art. 49.1, párrafo segundo RGPD.
  • Cuando sea posible, plazos previstos para la supresión de las diferentes categorías de datos.

La base de legitimación para el tratamiento de los datos por parte del administrador debe quedar definida en un contrato de encargo de tratamiento, siendo ésta principalmente, la gestión ordinaria de los asuntos de la comunidad.

Los datos a tratados, así como su finalidad deben ser siempre con la finalidad anteriormente descrita, es decir, la gestión propia de la comunidad. En caso de agregar una distinta (ejemplo: cámaras de videovigilancia) debe ser gestionada atendiendo a su base de legitimación.

En cualquier caso es necesaria la revisión permanente del tratamiento, limitación y finalidades de los tratamientos para el correcto cumplimiento de la normativa, para lo que el administrador de fincas colegiado debe contratar una empresa especializada, que cuente con profesionales expertos en protección de datos que le presten un servicio continuado de asesoría a las comunidades de propietarios clientes de su despacho profesional, en esta materia tan especializada y sensible

Voltios

El coche eléctrico en la comunidad de propietarios. Consejos.

En estos días se va a celebrar en Madrid la Cumbre del clima y para asistir a ella, a la activista Greta Thunberg se le ha ofrecido viajar en coche eléctrico desde Lisboa a Madrid. Corren tiempos de cambio y evolución vertiginosos, y ello unido a la creciente preocupación de la población con los cambios climáticos, provocará que cada vez el coche eléctrico se vaya imponiendo con más fuerza a las versiones de gasolina o diésel que actualmente conocemos.

Con esto surge una pregunta, si queremos comprar un coche eléctrico, ¿podré cargarlo en mi garaje comunitario?, ¿Cómo se puede realizar esta instalación y quien debe hacerla?, ¿Cómo puedo solicitar a mi comunidad de propietarios la instalación de un punto de recarga?.

Vamos a tratar de aclarar estas cuestiones, con las condiciones existentes en el momento actual, las cuales probablemente vayan cambiando en los próximos años en función de las demanda de los ciudadanos de este tipo de vehículos.

¿Está mi edificio adaptado para poder cargar un vehículo eléctrico?.

En general los edificios no están adaptados con puntos de recarga para coche eléctrico. La obligación para este tipo de instalaciones únicamente afecta a  los edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal construidos a partir de Junio de 2.015 tienen la obligación de disponer de conducciones principales por zonas comunitarias que posibiliten la realización de derivaciones hasta las estaciones de recarga. Los edificios que se construyan a partir de 2.020, según directiva comunitaria si deberán tener un mínimo de 10 plaza de garaje equipadas con preinstalación para puntos de recarga de coche eléctrico. 

¿Quién puede realizar esta instalación y cómo debe hacerla? 

Este tipo de instalaciones, como toda instalación eléctrica nueva solamente pueden hacerla instaladores eléctricos autorizados y deberá hacerse conforme a los requisitos que establece el Reglamento Electrotécnico de baja tensión.

En cuanto a cómo debe hacerse esta instalación, la respuesta es más compleja, ya que se plantean varias opciones:

  • Edificio construido a partir de junio de 2.015: Debe contar con preinstalación para poder instalar la derivación del punto de recarga, por lo que en este caso es muy sencillo.
  • Edificio anterior a la fecha indicada y que no cuenta con preinstalación: Es necesario realizar instalación nueva desde el contador hasta la plaza de garaje en la que se quiera montar el punto de recarga. 
    • Opción 1: Si el interesado dispone de vivienda en el mismo edificio que en el que tiene el garaje, podría conectar la línea al contador de su vivienda. Esta opción, desde el punto de vista comunitario nos parece poco recomendable porque a la larga generaría multitud de instalaciones por el techo del garaje.
    • Opción 2: Conexión de toma de corriente privativa instalando un nuevo contador. Esta opción es compleja y costosa, ya que implica redacción de proyecto e instalación de nuevo contador en el cuarto centralizado de contadores de luz, que deberá disponer de espacio para ello en la batería y montar instalación nueva desde ese contador nuevo hasta la plaza privativa en la que se quiere instalar el punto de recarga
    • Opción 3: Gestores de carga: Actualmente ya hay empresas que prestan servicio de asumir el coste de instalación de contador propio en la comunidad y realizar la instalación desde este contador hasta la plaza que lo solicite. Lógicamente esta opción a priori es más económica pero a la larga supone un nuevo canon o servicio a pagar a dicha empresa aparte del consumo eléctrico.
    • Opción 4: Si hay varios interesados, o la comunidad es previsora en esta cuestión, lo más recomendable sería instalar una línea desde el contador comunitario, es decir preparar una instalación a la que posteriormente los interesados pudiesen conectar derivaciones de sus puntos de recarga. Esta opción es la que nos parece más recomendable, por la demanda que en un futuro tendrán este tipo de instalaciones, pero debe contar con la aprobación de la comunidad.

¿Cómo puedo solicitar a mi comunidad de propietarios la instalación de un punto de recarga?.

La instalación de puntos de recarga de coche eléctrico está regulada en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.5: “La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.”  Para esta instalación en la plaza de garaje privativa solo es necesario comunicarlo a la comunidad de propietarios. Lógicamente se deberán cumplir los requisitos antes explicados – que la corriente se tome desde contador privativo y que la instalación la haga conforme al reglamento electrotécnico de baja tensión -. Para ello deberá dirigirse una comunicación de forma fehaciente a la comunidad de propietarios a través de su administrador de fincas colegiado, o en su caso al secretario o presidente de la comunidad.

Si lo que se quiere es proponer la instalación de nueva línea para conectar derivaciones de puntos de recarga, será necesario solicitar que se trate este punto en el Orden del día de una Junta de propietarios, mediante escrito dirigido al presidente de la comunidad (Art. 16.2 LPH). La comunidad deberá debatir y en su caso aprobar la instalación. Se considera que se trata de una instalación se monta para aprovechamiento privativo de uno o varios propietarios, por lo que para su adopción el acuerdo deberá contar con el voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que a su vez representen 1/3 de las cuotas de participación. El coste de esta instalación, su conservación y mantenimiento posterior solo afectará a los que votasen a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad deseasen aprovechar el uso de esta instalación podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiese correspondido actualizado con el correspondiente interés legal (Art. 17.1 y 17.3LPH).

Por último, considero necesario tener en cuenta las Ayudas públicas que para este tipo de instalaciones se puedan obtener. El Plan Moves regula ayudas para la adquisición de vehículos y la instalación de puntos de recarga, que serán gestionados a través de las comunidades autónomas. En el caso de Andalucía, los incentivos están regulados mediante el RD72/2.019 de 15 de Febrero  y la Resolución de 11 de Abril de 2.019 por la que se convocan las ayudas del programa Moves en Andalucía, que contemplan ayudas de hasta el 40% del importe con un máximo de 100.000 € y se gestionan a través de empresas instaladoras adheridas. Mas info en www.agenciaandaluzadelaenergia.es 

Si tienes dudas que afectan a tu comunidad de vecinos, puedes ponerte en contacto con nosotros. Resolvemos todas tus dudas al momento.

Rafael Sánchez Limón. Licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, Abogado y Administrador de fincas con despacho desde el 2.004.  Vocal de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Cádiz. Gracias por leerme.

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